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高成本、“控房价”，部分项目延缓入市

据不完全统计，2015年、2016年，北京产生12宗热门总价、单价地王以及区域

单价地王，主要分布在丰台和朝阳区，各4宗，大兴、顺义、昌平、门头沟各1宗。

值得关注的是，丰台成为地王“制造大户”，2015年北京总价前三的地王项目和单

价贵的项目均出现在该区域，诸如著名的白盆窑和樊家村地王项目。

但是截至目前，上述12宗“地王”项目仍有半数未入市，包括2015年龙湖保利

首开联合以楼板价6万平方米拿下的朝阳东坝单价地王项目，保利、首开联合体以

6.7万平方米拿下的朝阳常营单价地王项目，位于丰台区花乡樊家村的地王项目、

华侨城丰台地王项目，以及2016年位于昌平南邵的地王项目和位于朝阳将台的地王

项目。

至于原因，克而瑞分析称，部分地王项目拿地成本过高，且处于政府“控房价

”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。

以樊家村地王项目为例，7.5万平方米的楼板价，市场预期售价在15万平米左右

，虽然目前中骏天宸的预售价格已经突破10万元“隐形红线”，但是其位于二环之

内，无论是地理位置还是周边二手房的价格，均可匹配。而樊家村地王项目，位于

西南三环，周边普通二手住宅价格在6万平米左右，二手高端住宅价格高也在10

万平米左右，若按预期价格取证，难度很大。

同时，融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼

的速度受到了影响，而地王项目开发无疑需要高成本投入，所以部分房企也选择延

缓地王项目入市。以华侨城丰台地王项目为例，两年时间，遭遇小伙伴拆伙、两度

出让股权的曲折命运，而背后是项目公司连续亏损负债的真相。

此外，北京市住建委日前发布的年秋冬季建设系统施工现场扬尘

治理攻坚行动方案，堪称“严停工令”，这也致使部分项目工期暂停，影响入

市计划。

槐房新宫地王项目

槐房新宫地王项目

财务成本压力骤增

在严厉的调控政策、高昂的土地成本和集中度愈来愈高的当下，高周转模式几

乎成为所有房企奉行的准则，项目开发周期普遍控制在6-9个月，即便是豪宅项目

，也以快取胜。诸如，万科在地产运营中奉行的“5986”高周转模式，即拿地5个

月动工、9个月销售、第1个月售出8成，碧桂园平均开盘周期是5.7个月。

纵观上述地王项目，长的26个月未入市，甚至更长，短也有18个月，远远

超过高周转普遍的开发周期。

一位高端住宅项目的负责人告诉新京报记者，当下，几乎所有的开发商都强调

高周转，快速拿地、开发、销售与回款，再扩大规模，扛两年不入市者，其财务成

本压力肯定很大。

郭毅表示，在“8万元隐形红线”下，很多地王项目如果按照预期价格申请，

将拿不到预售证，如果调低价格，利润空间又极为稀薄，甚至没有利润可言，项目

只能做出延期上市的选择。

但是在政策并无完全松绑信号的前提下，融资渠道收紧、融资成本增高，如果

开发商又缺少高端项目操盘经验，地王项目若想解套，难上加难，更有甚者，可能

会遭遇卖地求生的命运。

华侨城丰台地王项目两度转手背后的财务数据指标可以窥见一二。数据显

示，2016年，该项目公司净利润为-万元，资产总计万元，负债

总计万元，资不抵债。截至今年9月30日，资产总计万元，负

债总计万元，负债有增无减。

专家建议以价换量

目前市场上不少未入市地王项目采用“拖”字来对赌政策松绑的可能性。

今年前7个月，一直未有8万+的项目入市，市场一度认为8万平米是一条“隐

形红线”。但是随着8月份丰台区三个高端项目预售均价为9.5万平米，“8万元红

线”被打破，市场猜测存在继续松绑的可能性，9月份，位于西城区的中骏天宸项

目获批，价格达到13.5万平米，成为今年北京获批的单价高项目。

记者采访多位开发界和机构人士，他们多认为这只是个别现象，整体不会放松

。

郭毅表示，即便价格有适当放宽，也不会达到开发商预期的高度，若继续等下

去，成本则会不断增加。事实上，开发商没必要等到一个很的价格，差不多

就行了，赶紧走量。

“对于还没入市的地王项目来说，先从地段评估，包括周边在售项目的价格，

来衡量住建委可以批准的价格水平，在这个水平之上再去考虑如何提升产品力和更

多的附加值，从而在价格尺度上获得谅解，以相对宽松的价格入市。”郭毅如是说

，在这个时间节点，应该抓紧入市，毕竟从成本的角度来考量，会背负一定的财务

压力。

看点

樊家村地王项目 预计明年开盘

2015年10月20日下午，经过104轮的激烈举牌，丰台区花乡樊家村地块以总价

49.5亿元、溢价率50%、配建4.1万平方米公租房和61800平方米“农民回迁房”的

条件成交，住宅部分折合楼面价约7.5万平方米，创造北京单价地王纪录。目前，

项目部分区域还在进行地基平整工作，部分已建至7层。开发商表示，项目预计明

年开盘。

槐房新宫地王项目 泰禾或将全盘接手

2015年11月2日，华润华侨城招商局组成的联合体经过80轮激烈交锋，以总价

83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的代价夺得丰台槐房新宫地块，溢价率50%，折

合楼面价5.6万平方米。然而，月底，由于土地的终价格超过了预算，华润和招

商局退出地块的开发，由华侨城独立操盘，一时间备受关注。

2017年6月8日，华侨城挂牌出让该项目公司49%股权，转让底价7.34亿元，同

时要求意向受让方须书面承诺向北京侨禧提供44.49亿元的借款。终，由泰禾集

团接手。

原本以为华侨城和泰禾联合操盘，但是几个月后华侨城选择全部退出，再次将

剩余的51%股权挂出。市场猜测，泰禾接手将是大概率事件。有消息人士透露，基

本已成定局，如无意外，月底双方就能谈妥转让条件。对于项目案名，或将改为泰

禾金府大院。